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Urbanização acelerada: o potencial do mercado de loteamentos no Brasil

O Brasil é um país com um grande potencial para o desenvolvimento de loteamentos imobiliários. O crescimento populacional e a quantidade de moradias precárias pressionam para o aumento das construções e ofertas de novas moradias.



Setor da construção

Na última década, o Brasil apresentou forte ritmo de crescimento imobiliário até o ano de 2015, com subsequente queda e retomada do setor da construção, conforme as pesquisas anuais da Construção, acompanhadas pelo IBGE.





Além da população, a urbanização também é um fator importante para o desenvolvimento de loteamentos imobiliários. Para estudar este movimento da urbanização brasileira, o IBGE realiza, desde 2015, o monitoramento das concentrações urbanas.



Mapeamento urbano

Loteamentos vazios

O estudo busca compreender o potencial de desenvolvimento de loteamentos imobiliários, com mapeamento das áreas urbanizadas no Brasil a partir da interpretação de imagens de satélite. A edição mais recente do estudo, publicada em 2019, mapeou todas as cidades brasileiras, com base em imagens do Satélite Sentinel-2/MSI.


O estudo do INPE mostrou que as áreas urbanizadas do Brasil são compostas por uma variedade de feições, incluindo:


  • Áreas urbanizadas densas: Essas áreas são caracterizadas por um alto grau de urbanização, com uma densidade populacional superior a 500 habitantes por hectare.

  • Áreas urbanizadas pouco densas: Essas áreas são caracterizadas por um menor grau de urbanização, com uma densidade populacional inferior a 500 habitantes por hectare.

  • Loteamentos vazios: Esses loteamentos são caracterizados por uma ausência de edificações, o que pode indicar um potencial para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.



Loteamentos vazios

No Brasil, de acordo com as imagens de satélite, existem 2.100 km de áreas de loteamentos vazios e mais da metade desta área está concentrada em apenas cinco estados: Minas Gerais (360 km, 17%), São Paulo (222 km, 10,6%), Ceará (211 km, 10%), Bahia (192 km, 9,1%) e Pernambuco (135 km, 6,4%).


Estes estados, portanto, demonstram um grande potencial de crescimento urbano a partir da urbanização dos loteamentos vazios. Considerando o total de áreas urbanizadas já existentes nos estados, é possível identificar os locais com maior potencial de crescimento relativo.


No caso de São Paulo, por exemplo, o total de áreas já urbanizadas é de 8,8 mil km, o que significa que se todas as áreas de loteamentos vazios fossem ocupados, isso representaria um total de 2,5% de expansão do total urbano do estado.


Assim, relativamente, o total de impacto urbano nas cidades é muito maior para o caso do Ceará, onde o uso dos loteamentos vazios causaria uma expansão de 11,7% do total de área urbanizada no estado.

Este valor relativo, que pode ser observado pelo mapa abaixo, é um importante indicador de potencial de crescimento da cidade para os próximos anos, no sentido que uma expansão urbana não apenas gera movimentação imobiliária, como também acaba por trazer novas oportunidades de negócios locais.




Geramos estes indicadores para todas as cidades do Brasil, você pode acompanhar o potencial de loteamentos vazios, além dos níveis de urbanização da sua cidade e o ranking regional na página de Setores, dentro do menu de seu município.

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